용적률은 특정 대지(땅) 위에 지어진 건축물의 총 바닥면적을 그 대지면적으로 나눈 비율을 뜻합니다. 이는 건축법에서 정한 기준으로, 도시 계획과 개발에서 건물의 밀도와 규모를 규제하기 위한 중요한 지표입니다.
용적률은 도시의 효율적인 토지 이용, 쾌적한 환경 유지, 인구 밀도 조절을 위해 사용됩니다.
용적률의 계산 공식
용적률은 다음과 같이 계산됩니다:
용적률 (%)=(건축물의 총 바닥면적대지면적)×100\text{용적률 (\%)} = \left( \frac{\text{건축물의 총 바닥면적}}{\text{대지면적}} \right) \times 100용적률 (%)=(대지면적건축물의 총 바닥면적)×100
용어 설명:
- 건축물의 총 바닥면적
- 건물의 모든 층(지하 포함)의 바닥면적 합계.
- 벽 두께, 계단, 복도 등이 포함되며, 법적으로 제외되는 공간도 있음.
- 대지면적
- 건축물이 세워진 땅의 면적.
예시로 이해하기
- 대지면적: 1,000㎡
- 건물 1층 면적: 300㎡
- 건물 2층 면적: 300㎡
- 건물 3층 면적: 200㎡
총 바닥면적: 300+300+200=800㎡300 + 300 + 200 = 800㎡300+300+200=800㎡
용적률: 8001,000×100=80%\frac{800}{1,000} \times 100 = 80\%1,000800×100=80%
즉, 이 건물의 용적률은 **80%**입니다.
용적률의 법적 기준
- 지역별 용적률 제한
- 용적률은 지역에 따라 상한선이 정해져 있습니다.
- 주거지역: 100%~500%
- 상업지역: 200%~1,300%
- 공업지역: 150%~350%
- 녹지지역: 80%~200%
- 용적률 상한의 의미
- 용적률이 높으면 더 많은 층을 지을 수 있어 고층 건물이 많아짐.
- 낮은 용적률은 땅의 사용 밀도가 낮아지고 쾌적한 환경 유지에 유리.
용적률의 목적과 의의
1. 효율적인 토지 이용
- 도시 내 제한된 토지를 최대한 활용하여 경제적 개발을 도모.
- 특히 상업지역에서는 높은 용적률을 통해 고밀도 개발 가능.
2. 도시 경관 및 환경 관리
- 무분별한 개발을 막고, 도시의 질서를 유지.
- 용적률 제한으로 과도한 밀집을 방지하여 채광, 통풍, 공원 등 공공환경을 개선.
3. 인구 밀도 조절
- 주거지역에서는 용적률 제한을 통해 특정 지역의 인구 과밀화를 방지.
4. 법적 규제와 형평성
- 용적률 제한으로 건축물의 크기와 밀도를 규제하여 형평성을 보장.
용적률과 건폐율의 차이
구분용적률건폐율
| 의미 | 대지면적 대비 건축물의 총 바닥면적 비율 | 대지면적 대비 건축물이 차지하는 면적의 비율 |
| 목적 | 건물의 총 규모와 높이를 제한 | 건물의 지상부 차지 면적을 제한 |
| 규제 효과 | 토지 활용 밀도 조절 | 주변 환경(채광, 통풍 등) 보호 |
| 적용 대상 | 건물 전체(층수 포함) | 건물의 지상 1층 면적만 해당 |
용적률이 높은 지역과 낮은 지역의 특징
- 용적률이 높은 지역
- 주로 도심지와 상업지역.
- 고층 건물, 아파트 단지, 대규모 상업시설 등이 밀집.
- 예: 서울 강남구, 여의도, 명동.
- 용적률이 낮은 지역
- 주거지, 녹지지역, 농촌 지역.
- 낮은 밀도의 주택과 녹지가 많아 쾌적한 환경.
- 예: 전원주택지, 공원 근처의 주택지.
용적률이 도시 개발에 미치는 영향
긍정적 영향
- 효율적인 공간 활용
- 고밀도 개발로 더 많은 인구와 시설을 수용 가능.
- 경제 활성화
- 상업지역에서 용적률을 높이면 대규모 상업시설과 인프라 확충 가능.
부정적 영향
- 인구 밀집으로 인한 문제
- 교통 혼잡, 주차 문제, 공공시설 부족 등 발생.
- 환경 문제
- 용적률이 높은 지역은 녹지 부족, 열섬현상, 공기질 악화의 가능성.
결론
용적률은 도시 개발과 토지 이용 계획에서 매우 중요한 개념으로, 도시의 밀도, 건축물의 규모, 환경의 질을 조절하는 핵심 도구입니다. 용적률의 적절한 관리는 도시의 경제적 효율성과 환경적 지속 가능성 간의 균형을 유지하는 데 필수적입니다.
What is Floor Area Ratio (FAR)?
Floor Area Ratio (FAR) is a ratio that represents the total floor area of a building compared to the size of the plot of land on which it is built. It is a standard established in building codes to regulate the density and scale of buildings within urban planning and development.
FAR is used to ensure efficient land use, maintain a pleasant environment, and control population density in urban areas.
How to Calculate FAR
FAR is calculated using the following formula:
Terms Explanation:
- Total Floor Area of the Building: The sum of the floor areas of all levels (including basements) of the building. This includes the thickness of walls, staircases, corridors, etc., with certain legally excluded spaces.
- Lot Area: The area of the plot of land on which the building is constructed.
Example Calculation:
- Lot Area: 1,000㎡
- Building 1st Floor Area: 300㎡
- Building 2nd Floor Area: 300㎡
- Building 3rd Floor Area: 200㎡
- Total Floor Area: 300+300+200=800㎡300 + 300 + 200 = 800㎡
- FAR: (8001,000)×100=80%\left( \frac{800}{1,000} \right) \times 100 = 80\%
Thus, the FAR for this building is 80%.
Legal Standards for FAR
Regional FAR Limits:
- FAR limits are set according to the region.
- Residential Areas: 100%~500%
- Commercial Areas: 200%~1,300%
- Industrial Areas: 150%~350%
- Green Areas: 80%~200%
Implications of FAR Limits:
- High FAR: Allows for the construction of more floors, leading to more high-rise buildings.
- Low FAR: Results in lower land usage density, conducive to maintaining a pleasant environment.
Purpose and Significance of FAR
1. Efficient Land Use
- Promotes economic development by maximizing the use of limited urban land.
- Particularly in commercial areas, high FAR allows for high-density development.
2. Urban Landscape and Environmental Management
- Prevents uncontrolled development and maintains urban order.
- Restricting FAR helps prevent excessive crowding, improving public environments such as lighting, ventilation, and parks.
3. Population Density Control
- In residential areas, FAR limits help prevent overcrowding in specific regions.
4. Legal Regulation and Fairness
- FAR limits regulate building size and density to ensure fairness.
Difference Between FAR and Building Coverage Ratio (BCR)
| Meaning | Ratio of total floor area to lot area | Ratio of building coverage to lot area |
| Purpose | Limits total size and height of buildings | Limits the ground floor area of buildings |
| Regulatory Effect | Controls land use density | Protects surrounding environment (lighting, ventilation) |
| Application | Applies to the entire building (including floors) | Applies only to the ground floor area |
Characteristics of High and Low FAR Areas
High FAR Areas:
- Typically downtown and commercial areas.
- Dense with high-rise buildings, apartment complexes, and large commercial facilities.
- Example: Gangnam, Yeouido, and Myeongdong in Seoul.
Low FAR Areas:
- Residential, green, and rural areas.
- Features low-density housing and green spaces, offering a pleasant environment.
- Example: Rural housing areas, residential areas near parks.
Impact of FAR on Urban Development
Positive Impact:
- Efficient Space Utilization: Allows for the accommodation of more people and facilities through high-density development.
- Economic Activation: High FAR in commercial areas enables the development of large commercial facilities and infrastructure.
Negative Impact:
- Problems Due to Population Density: Issues like traffic congestion, parking problems, and lack of public facilities.
- Environmental Issues: High FAR areas may face green space scarcity, urban heat island effect, and air quality degradation.
Conclusion
FAR is a crucial concept in urban development and land use planning, regulating the density, scale of buildings, and quality of the environment. Proper management of FAR is essential for balancing economic efficiency and environmental sustainability in urban areas.